標準管理規約

標準管理規約の改正(社会的情勢を踏まえた改正)

 標準管理規約の改正のうち,社会的情勢を踏まえた改正は,(1)暴力団等の排除規定(2)災害等の管理組合の意思決定(3)管理状況などの情報開示となります。

1 暴力団等の排除規定
  暴力団の構成員に部屋を貸さない,役員になれないとする条項を整備したものです(管理規約第19条の2,第36条の2)。管理組合の解約権の代理行使は,理事会決議とすることも考えられるが,理事会で決定することを躊躇するケースもあり得ることから,総会決議によることが望ましいとされています(第19条の2関係コメント①後段)。
  なお,措置の実行等に当たっては,暴力団関係者かどうかの判断や,訴訟等の措置を遂行する上での理事長等の身の安全の確保等のため,警察当局や暴力団追放運動推進センターとの連携が重要であり,必要に応じて協力を要請することが望ましいとされています(第19条の2関係コメント③)。
2 災害時の管理組合の意思決定
  災害時における理事長等による応急的な補修や,緊急避難措置としての専有部分への立入り等に関する規定を整備したものです(第21条第6項,第23条第4項,第54条第1項第10号,第54条第2項)。
  区分所有法第26条第1項では,敷地及び共用部分等の保存行為の実施が管理者(本標準管理規約では理事長)の権限として定められています。第21条第6項では,災害等の緊急時における必要な保存行為について,理事長が単独で判断し実施できることを定めるものです。災害時に必要な保存行為としては,共用部分等を維持するための緊急を要する行為又は共用部分等の損傷・滅失を防止して現状の維持を図るための比較的軽度の行為が該当するとされています。後者の例として,給水菅・排水管の補修,共用部分等の被災箇所の点検,破損箇所の小修繕等が挙げられています(第21条関係コメント⑩)。
  第23条第4項の緊急の立入りが認められるのは,災害時における共用部分に係る緊急的な工事に伴い必要な場合や,専有部分における大規模な水漏れ等,そのまま放置すれば,他の専有部分や共用部分に対して物理的に又は機能上重大な影響を与える場合に限られるものであるとされています(第23条第4項関係コメント①)。
  第54条第1項第10号の「災害等により総会の開催が困難である場合における応急的な修繕工事の実施等」の具体的な内容については,では次のとおりとされています(第54条関係コメント①)。
(ア)緊急対応が必要となる災害の範囲としては,地震,台風,集中豪雨,竜巻,落雷,噴火などが考えられるとされています。なお,「災害等」の「等」の例としては,災害と連動して又は単独で発生する火災,爆発,物の落下などが該当するとされています。
(イ)「総会の開催が困難である場合」とは,避難や交通手段の途絶等により,組合員の総会への出席が困難である場合であるとされています。
(ウ)「応急的な修繕工事」は,保存行為に限られるものではなく,二次被害の防止や生活の維持等のために緊急対応が必要な,共用部分の軽微な変更(形状又は効用の著しい変更を伴わないもの)や狭義の管理行為(変更および保存行為を除く,通常の利用,改良に関する行為)も含まれ,例えば,給水・排水,電気,ガス,通信といったライフライン等の応急的な更新,エレベーター付属設備の更新,炭素繊維シート巻付けによる柱の応急的な耐震補強などが「応急的な修繕工事」に該当するとされています。また,「応急的な修繕工事の実施等」の「等」としては,災害箇所を踏まえた共用部分の使用方法の決定等が該当するとされています。
 第54条第2項は,応急的な修繕工事の実施に伴い必要となる資金の借入れ及び修繕積立金の取崩しについて,第48条の規定によれば総会の決議事項であるところ,第1項第10号の決議に基づき実施する場合には,理事会で決議することができるものであるとされています(第54条関係コメント②)。
3 管理状況などの情報開示
  大規模修繕工事の実施状況や予定,修繕積立金の積み立て状況などの情報を開示する場合の条項を整備したものです(第64条,別添4)。
  書面交付の対象とする情報としては,大規模修繕工事等の実施状況,今後の実施予定,その裏付けとなる修繕積立金の積立ての状況(マンション全体の滞納の状況も含む)や,ペットの飼育制限,楽器の使用制限,駐車場や駐輪場の空き状況等が考えられるが,その範囲については,交付の相手方に求める費用等とあわせ,細則で定めておくことが望ましいとされています。別添4は,住戸の売却予定者(組合員)から依頼を受けた宅地建物取引業者が当面必要とすると考えられる情報を提供するための様式の一例に記載のある主な情報項目であり,細則を定める場合の参考とされているものです(第64条関係コメント⑤)。

標準管理規約の改正 適正な管理のための規定の明確化

 標準管理規約の改正のうち,「適正な管理のための規定の明確化」として改正されたものが,コミュニティ条項等の再整理および管理費等の滞納に対する措置になります。

1 コミュニティ条項等の再整理(標準管理規約第32条,第27条)
 マンションやその周辺における美化や清掃,景観形成,防災・防犯活動などのコミュニティ活動は,それが区分所有法第3条に定める管理組合の目的である「建物並びにその敷地および付属施設の管理」の範囲内で行われる限りにおいて可能であること,これに該当しない活動であっても,管理組合の役員等である者が個人の資格で参画することが可能であることを明確にするため各業務を再整理しました(標準管理規約第32条関係コメント⑧)。
 第32条では,コミュニティ形成に関して規定した第15号を削除し,第12号に掲げられていた「風紀,秩序及び安全の維持に関する業務」と第13号に掲げられていた「防災に関する業務」をまとめて新たに第12号で「マンション及び周辺の風紀,秩序及び安全の維持,防災並びに居住環境の維持及び向上に関する業務」と規定されました。第27条では,コミュニティ形成に要する費用を規定した第10号を削除し,第12号に掲げられていた「その他敷地及び共用部分等の通常の管理に関する費用」を「その他第32条に定める業務に要する費用(次条に規定する経費を除く。)」と改められました。理由は,第32条に定める業務との関連が不明確であったためです。第32条第12号の業務に要する費用は,第27条第12号あるいは別の号の経費として支出することが可能です(標準管理規約第27条関係コメント②)。
2 管理費等の滞納に対する措置(標準管理規約第60条,別添3)
 第60条第3項で,「管理組合は,納付すべき組合員に対し,督促を行うなど,必要な措置を講ずるものとする。」と規定し,別添3として,管理組合が滞納者に対しとり得る各種の措置について段階的にまとめたフローチャート等を提示しています。

標準管理規約の改正 選択肢を広げるもの

 標準管理規約の改正で,選択肢を広げるものとして,(1)外部専門家の活用と(2)議決割合があります。
 まず,(1)外部専門家の活用として,理事長を含む理事または監事について,今まで区分所有者に限定していましたが,外部専門家を選任できるようになりました(標準管理規約第35条)。
専門家の活用のパターンとして,①理事・監事外部専門家型又は理事長外部専門家型,②外部管理者理事会監督型,③外部管理者総会監督型の3パターンが示されています(別添1)。①理事・監事外部専門家型又は理事長外部専門家型は,従来どおり理事会を設け,理事会役員に外部専門家を入れるパターンで,外部専門家を含む役員の選任を含め,最終的な意思決定機関は総会であり,その役割は重要とされています。②外部管理者理事会監督型は,外部専門家を区分所有法上の管理者として選任し,理事会は監事的立場となり外部管理者を監視するパターンで,外部管理者の選任を含め,最終的な意思決定機関は総会であり,その役割は重要とされています。また,監視する立場の理事会の役員に,さらに別の外部専門家を選任することも考えられるとされています。③外部管理者総会監督型は,外部専門家を区分所有法上の管理者として選任し,理事会は設けないパターンで,区分所有者からは監事を選任して監視するとともに,全区分所有者で構成する総会が監視するものであり,総会の役割は重要とされています。さらに,監査法人等の外部監査を義務付けるとされています。
 外部専門家の活用に関連して,役員の欠格条項が定められ(標準管理規約第36条の2),役員の利益相反取引の防止についても定められました(標準管理規約第37条の2)。また,業務報告請求権,業務及び財産の状況についての調査権,理事会への出席義務,理事の不正行為等の理事会への報告義務,報告義務は果たすため必要と認めるときの理事会招集請求権等の監事の権限を明確にしています(標準管理規約第41条)。
 次に,(2)議決権割合については,新築のマンションの総会の議決割合又は分譲契約等によって定まる敷地等の共有持分について,価値割合に連動させて設定することが考えられるとしています(標準管理規約第46条関係コメント③)。この価値割合とは,専有部分の大きさ及び立地(階数・方角等)等を考慮した効用の違いに基づく議決割合を設定するものであり,住戸内の内装や備付けの設備等の住戸内の豪華さ等も加味したものではないことに留意するとしています(標準管理規約第46条関係コメント③)。

マンション管理適正化指針及び標準管理規約の改正

 平成28年3月14日にマンション管理適正化指針と標準管理規約(単棟型)が改正になりました。今回の改正内容は,大きくは暴力団員の排除及び外部専門家を役員として選任できるようにすることです。
 なお,標準管理規約の団地型と複合型は3月31日に改正されました。

(1)マンション管理適正化指針の改正点は,次のとおりです。
1 コミュニティ形成の積極的な取り組みを新たに明記
  ●全文及び「管理組合が留意すべき基本的事項」に新たに,コミュニティ形成について位置付け
2 外務専門家を活用する場合の留意事項を明記
  ●「基本的方向」「管理組合が留意すべき基本的事項」に,外部専門家の活用及びその場合の留意事項を記載

(2)標準管理規約の主な改正点は,次のとおりです。
1 選択肢を広げるもの
  ●外部専門家の活用
  ●議決権割合
2 規定の明確化による適正な管理
  ●コミュニティ条項等の再整理
  ●管理費等の滞納に対する措置
3 社会情勢を踏まえた改正
  ●暴力団等の排除規定
  ●災害等の管理組合の意思決定
  ●管理状況などの情報開示
4 その他所要の規定の改正
(マンションの管理の適正化に関する指針及び標準管理規約の改正の概要 国土交通省)

(平成30年9月20日改訂)