標準管理規約の改正（社会的情勢を踏まえた改正）
2018/11/18 14:07 格納先:マンション管理
標準管理規約の改正のうち，社会的情勢を踏まえた改正は，（１）暴力団等の排除規定（２）災害等の管理組合の意思決定（３）管理状況などの情報開示となります。
１ 暴力団等の排除規定
暴力団の構成員に部屋を貸さない，役員になれないとする条項を整備したものです（管理規約第19条の2，第36条の2）。管理組合の解約権の代理行使は，理事会決議とすることも考えられるが，理事会で決定することを躊躇するケースもあり得ることから，総会決議によることが望ましいとされています（第19条の2関係コメント①後段）。
なお，措置の実行等に当たっては，暴力団関係者かどうかの判断や，訴訟等の措置を遂行する上での理事長等の身の安全の確保等のため，警察当局や暴力団追放運動推進センターとの連携が重要であり，必要に応じて協力を要請することが望ましいとされています（第19条の2関係コメント③）。
２ 災害時の管理組合の意思決定
災害時における理事長等による応急的な補修や，緊急避難措置としての専有部分への立入り等に関する規定を整備したものです（第21条第6項，第23条第4項，第54条第1項第10号，第54条第2項）。
区分所有法第26条第1項では，敷地及び共用部分等の保存行為の実施が管理者（本標準管理規約では理事長）の権限として定められています。第21条第6項では，災害等の緊急時における必要な保存行為について，理事長が単独で判断し実施できることを定めるものです。災害時に必要な保存行為としては，共用部分等を維持するための緊急を要する行為又は共用部分等の損傷・滅失を防止して現状の維持を図るための比較的軽度の行為が該当するとされています。後者の例として，給水菅・排水管の補修，共用部分等の被災箇所の点検，破損箇所の小修繕等が挙げられています（第21条関係コメント⑩）。
第23条第4項の緊急の立入りが認められるのは，災害時における共用部分に係る緊急的な工事に伴い必要な場合や，専有部分における大規模な水漏れ等，そのまま放置すれば，他の専有部分や共用部分に対して物理的に又は機能上重大な影響を与える場合に限られるものであるとされています（第23条第4項関係コメント①）。
第54条第1項第10号の「災害等により総会の開催が困難である場合における応急的な修繕工事の実施等」の具体的な内容については，では次のとおりとされています（第54条関係コメント①）。
（ア）緊急対応が必要となる災害の範囲としては，地震，台風，集中豪雨，竜巻，落雷，噴火などが考えられるとされています。なお，「災害等」の「等」の例としては，災害と連動して又は単独で発生する火災，爆発，物の落下などが該当するとされています。
（イ）「総会の開催が困難である場合」とは，避難や交通手段の途絶等により，組合員の総会への出席が困難である場合であるとされています。
（ウ）「応急的な修繕工事」は，保存行為に限られるものではなく，二次被害の防止や生活の維持等のために緊急対応が必要な，共用部分の軽微な変更（形状又は効用の著しい変更を伴わないもの）や狭義の管理行為（変更および保存行為を除く，通常の利用，改良に関する行為）も含まれ，例えば，給水・排水，電気，ガス，通信といったライフライン等の応急的な更新，エレベーター付属設備の更新，炭素繊維シート巻付けによる柱の応急的な耐震補強などが「応急的な修繕工事」に該当するとされています。また，「応急的な修繕工事の実施等」の「等」としては，災害箇所を踏まえた共用部分の使用方法の決定等が該当するとされています。
第54条第2項は，応急的な修繕工事の実施に伴い必要となる資金の借入れ及び修繕積立金の取崩しについて，第48条の規定によれば総会の決議事項であるところ，第1項第10号の決議に基づき実施する場合には，理事会で決議することができるものであるとされています（第54条関係コメント②）。
３ 管理状況などの情報開示
大規模修繕工事の実施状況や予定，修繕積立金の積み立て状況などの情報を開示する場合の条項を整備したものです（第64条，別添4）。
書面交付の対象とする情報としては，大規模修繕工事等の実施状況，今後の実施予定，その裏付けとなる修繕積立金の積立ての状況（マンション全体の滞納の状況も含む）や，ペットの飼育制限，楽器の使用制限，駐車場や駐輪場の空き状況等が考えられるが，その範囲については，交付の相手方に求める費用等とあわせ，細則で定めておくことが望ましいとされています。別添４は，住戸の売却予定者（組合員）から依頼を受けた宅地建物取引業者が当面必要とすると考えられる情報を提供するための様式の一例に記載のある主な情報項目であり，細則を定める場合の参考とされているものです（第64条関係コメント⑤）。
１ 暴力団等の排除規定
暴力団の構成員に部屋を貸さない，役員になれないとする条項を整備したものです（管理規約第19条の2，第36条の2）。管理組合の解約権の代理行使は，理事会決議とすることも考えられるが，理事会で決定することを躊躇するケースもあり得ることから，総会決議によることが望ましいとされています（第19条の2関係コメント①後段）。
なお，措置の実行等に当たっては，暴力団関係者かどうかの判断や，訴訟等の措置を遂行する上での理事長等の身の安全の確保等のため，警察当局や暴力団追放運動推進センターとの連携が重要であり，必要に応じて協力を要請することが望ましいとされています（第19条の2関係コメント③）。
２ 災害時の管理組合の意思決定
災害時における理事長等による応急的な補修や，緊急避難措置としての専有部分への立入り等に関する規定を整備したものです（第21条第6項，第23条第4項，第54条第1項第10号，第54条第2項）。
区分所有法第26条第1項では，敷地及び共用部分等の保存行為の実施が管理者（本標準管理規約では理事長）の権限として定められています。第21条第6項では，災害等の緊急時における必要な保存行為について，理事長が単独で判断し実施できることを定めるものです。災害時に必要な保存行為としては，共用部分等を維持するための緊急を要する行為又は共用部分等の損傷・滅失を防止して現状の維持を図るための比較的軽度の行為が該当するとされています。後者の例として，給水菅・排水管の補修，共用部分等の被災箇所の点検，破損箇所の小修繕等が挙げられています（第21条関係コメント⑩）。
第23条第4項の緊急の立入りが認められるのは，災害時における共用部分に係る緊急的な工事に伴い必要な場合や，専有部分における大規模な水漏れ等，そのまま放置すれば，他の専有部分や共用部分に対して物理的に又は機能上重大な影響を与える場合に限られるものであるとされています（第23条第4項関係コメント①）。
第54条第1項第10号の「災害等により総会の開催が困難である場合における応急的な修繕工事の実施等」の具体的な内容については，では次のとおりとされています（第54条関係コメント①）。
（ア）緊急対応が必要となる災害の範囲としては，地震，台風，集中豪雨，竜巻，落雷，噴火などが考えられるとされています。なお，「災害等」の「等」の例としては，災害と連動して又は単独で発生する火災，爆発，物の落下などが該当するとされています。
（イ）「総会の開催が困難である場合」とは，避難や交通手段の途絶等により，組合員の総会への出席が困難である場合であるとされています。
（ウ）「応急的な修繕工事」は，保存行為に限られるものではなく，二次被害の防止や生活の維持等のために緊急対応が必要な，共用部分の軽微な変更（形状又は効用の著しい変更を伴わないもの）や狭義の管理行為（変更および保存行為を除く，通常の利用，改良に関する行為）も含まれ，例えば，給水・排水，電気，ガス，通信といったライフライン等の応急的な更新，エレベーター付属設備の更新，炭素繊維シート巻付けによる柱の応急的な耐震補強などが「応急的な修繕工事」に該当するとされています。また，「応急的な修繕工事の実施等」の「等」としては，災害箇所を踏まえた共用部分の使用方法の決定等が該当するとされています。
第54条第2項は，応急的な修繕工事の実施に伴い必要となる資金の借入れ及び修繕積立金の取崩しについて，第48条の規定によれば総会の決議事項であるところ，第1項第10号の決議に基づき実施する場合には，理事会で決議することができるものであるとされています（第54条関係コメント②）。
３ 管理状況などの情報開示
大規模修繕工事の実施状況や予定，修繕積立金の積み立て状況などの情報を開示する場合の条項を整備したものです（第64条，別添4）。
書面交付の対象とする情報としては，大規模修繕工事等の実施状況，今後の実施予定，その裏付けとなる修繕積立金の積立ての状況（マンション全体の滞納の状況も含む）や，ペットの飼育制限，楽器の使用制限，駐車場や駐輪場の空き状況等が考えられるが，その範囲については，交付の相手方に求める費用等とあわせ，細則で定めておくことが望ましいとされています。別添４は，住戸の売却予定者（組合員）から依頼を受けた宅地建物取引業者が当面必要とすると考えられる情報を提供するための様式の一例に記載のある主な情報項目であり，細則を定める場合の参考とされているものです（第64条関係コメント⑤）。